银行招架房地产风险的资源充裕

起原：证券商场周刊

商量到对公房地产贷款占比较低，仅有4家上市银行对公房地产业贷款占一起贷款的比例超10%，23家银行占比在5%以下，且按揭贷款风险较（现存不良率仅为0.3%），房地产联系风险上升对银行系统合座不良率影响较小，娇傲银行可用于招架风险的资源较为充裕。

本刊特约 文颐/文

买卖银行涉房业务按是否承担信用风险可分袂为两类，其中，承担信用风险的业务，在表内主要为涉房贷款和金融投资，表外主要包括或有信贷、银行承兑汇票、保函等。具体而言，涉房贷款包含了对公房地产贷款中的地产设备贷、筹办性物业贷、并购贷款偏执他，以及零卖业务中个东谈主住房贷款等；金融投资主要包括流向房地产行业的信用债，买卖房地产典质贷款证券化（CMBS）、住房典质贷款证券化（MBS）偏执他钞票援助证券业务，以及信赖、券商资管规划等非标钞票；涉房业务中不承担信用风险的主要为净值型首肯、请托贷款、相助机构握住的代销信赖及基金、主承销债务融资器具等。

上市银行地产敞口限制与结构分析

上市银行地产敞口以表内贷款为主，金融投资、表外授信等占比较低。由于数据可得性，财信证券录取清楚联总共据的银步履样本，定性分析各项涉房业务在银行总钞票中所占比重。

在样本银行中，甘休2023年年末，房地产联系金融敞口限制约为7万亿元，其中，承担信用风险的地产敞口约为6.5万亿元，占样本银行总钞票的14.38%；承担信用风险的地产敞口中，个东谈主住房按揭贷款为4.31万亿元，占零卖贷款比例为36.99%，占总钞票的比例为9.36%；对公房地产业贷款为1.63万亿元，占对公贷款的比例为12.85%，占总钞票的比例为3.84%；金融投资及表外授信余额为5490亿元，平均占总钞票的比例为1.18%。

凭据上述统计，样本银行地产风险敞口以表内贷款为主，贷款之外承担信用风险的钞票（主要为金融投资和表外授信），以及不承担信用风险的钞票占比均较低，平均占总钞票的比例分别为1.17%、1.32%。从行业角度来看，不同银行存在具体的业务结构互异，但不存在足以影响定性判断的量级互异。因此，对上市银行地产敞口的商议，应要点体恤涉房贷款。

个东谈主按揭限制萎缩 对公房贷增速下行

凭据东谈主民银行公布的数据，甘休2024年一季度末，东谈主民币个东谈主住房贷款余额为38.19万亿元，同比下降1.9%，增速比上年末低0.3个百分点，个东谈主住房贷款同比增速已联贯四个季度为负值。受房地产供需关系变化、提前还贷等身分的影响，甘休2023年年末，个东谈主 住房贷款余额同比减少6300亿元，合座呈萎缩态势。

就A股上市银行而言，甘休2023年年末，个东谈主住房贷款余额为34.43万亿元（紫金银行数据缺失），同比减少5417.15亿元。分银行类型来看，国有大行2023年年末个东谈主按揭贷款余额同比减少5182.53亿元，除邮储银行逆势高涨762.28亿元外，其余，五大行个东谈主按揭限制均同比下降；股份制银行2023年年末个东谈主按揭贷款余额同比减少109.05亿元，除祥瑞银行、中原银行、浙商银行、中信银行四家银行分别增长191.25亿元、35.91亿元、306.04亿元、275.14亿元外，其余五家上市股份制银行按揭限制均同比下降；城商行2023年年末个东谈主按揭贷款余额同比加多120.03亿元，17家上市城商行中有10家按揭限制同比增长，其中，宁波银行同比增长230.08亿元，增幅第一。农商行2023年年末个东谈主按揭贷款余额同比下降245.6亿元，除紫金银行数据缺失外，其余9家上市农商行按揭限制均同比下降。

国有大行个东谈主住房业务占比较高。在个东谈主按揭贷款业务结构上，上市银行中国有大行、 股份制银行、城商行、农商行按揭贷款占一起贷款的平均比例轮番递减，分别为24.21%、14.86%、12.01%、9.73%。

就个股而言，有6家银行个东谈主住房贷款占一起贷款的比例超20%，其中，邮储银行占比为28.69%，为上市银行最高；8家银行个东谈主住房贷款占一起贷款比例在15%-20%；16家银行占比在10%-15%；11家银行占比低于10%，其中，常熟银行个东谈主住房贷款占比为5.87%，为上市银行最低。

在对公房地产贷款方面，股份制银行与城商行占比较高，个股分化较为显然。凭据东谈主民银行清楚的数据，甘休2024年3月末，房地产设备贷余额为13.76万亿元，同比增速为1.7%，增速较岁首环比小幅普及0.2个百分点。但2023年以来，房地产设备贷在低基数配景下，同比增速合座处于下行态势。

就A股上市银行而言，甘休2023年年末，房地产业贷款余额共计7.39万亿元，较2022年年末增长3.97%。细分类下，国有大行、股份制银行、城商行、农商行房地产贷款余额分别为40938亿元、24111亿元、7379亿元、1476亿元，同比分别变动2534.92亿元、-216.65亿元、478.34亿元、26.55亿元，股份制银行房地产业贷款余额合座呈压降态势，而国有大行、城商行、农商行贷款余额均在增长。

在国有大行中，除交通银行对公房地产贷款余额同比下降307.77亿元外，其他五大行均有所加多；在股份制银行中，除兴业银行、浦发银行、浙商银行对公房地产贷款余额同比增长外，其余9家上市股份制银行均不同经由压降对公房地产贷款；城商行里面分化显然，9家上市城商行对公房地产业贷款同比加多，8家银行同比下降；在农商行中，紫金银行、青农商行、渝农商行对公房地产业贷款余额同比下降，其余7家银行同比增长。

股份制银行、城商行对公房地产业贷款占比更高。上市银行对公房地产贷款占比为4.59%，其中，国有大行、股份制银行、城商行、农商行对公地产贷款占一起贷款的比例分别为3.77%、6.33%、6.23%、5.54%。就个股而言，有4家银行对公房地产业贷款占一起贷款的比例超10%，15家银行对公房地产业贷款占一起贷款比例在5%-10%，23家银行占比在5%以下。

对公房地产贷款不良压力加大

从公布数据的22家上市银行来看，甘休2023年年末，个东谈主住房贷款不良率的平均值为0.3%，较2022年年末略升0.02个百分点。细分类下，国有大行、股份制银行、城商行、农商行个东谈主住房贷款不良率分别为0.46%、0.34%、0.24%、0.27%，分别较2022年年末普及 0.01个百分点、0.03个百分点、-0.01个百分点、0.07个百分点。

就个股而言，4家城商行、农商行个东谈主住房贷款不良率大于1%，或与区域房价下行关联；7家上市银行个东谈主住房贷款不良率介于0.5%至1%，11家上市银行按揭不良率低于0.5%。合座来看，个东谈主住房贷款不良率低，且角落变化稳固，钞票质地较优，仍为银行面前优质钞票。

另一方面，对公房地产贷款不良压力加大，且个股分化显然。从公布数据的32家上市银行来看，甘休2023年年末，对公房地产贷款不良率平均值为4.8%，较2022年年末上升0.99个百分点。细分类下，国有大行、股份制银行、城商行、农商行对公地产贷款不良率平均值分别为4.9%、3.4%、3.23%、4.27%，分别较2022年年末变动0.32个百分点、0.6个百分点、0.5个百分点、-0.65个百分点，除上市农商行外，其他三类上市银行对公房地产贷款不良率均有所上升，阐发更多银行主动认知房地产边界风险。

就个股而言，甘休2023年年末，4家银行对公房地产贷款不良率跨越6%，且均较2022年有所抬升；12家银行对公房地产不良率介于4%-6%，其中10家为寰宇性银行，除工商银行、农业银行、中国银行、厦门银行外，其余银行较2022年年末地产不良率均有所抬升。

频年来，跟着地产行业趋势性下行，房地产边界已成为银行不良压力最大的行业之一。关于贷款投向更多散布在优质区域中枢肠段的银行，风险有进一步缓释的可能；但关于贷款投向外源融资及内生增长濒临双重压力的房企，且在地产边界风险认知和拨备计提不充分的银行，畴昔或濒临钞票质地压力，对盈利形成挤压。

咫尺来看，地产风险敞口主要来自对公端。凭据上述统计，在上市银行房地产敞口中，按揭贷款 占比较高但风险较低，2023年年末清楚数据的上市银行按揭不良率平均值约为0.3%，低于一起贷款不良率1.17%，且角落变化安适，在“保交楼”计谋捏续鼓舞下爽约率较低，仍为银行优质钞票。

银行业濒临的房地产信用风险主要来自对公敞口，甘休2023年年末，清楚数据的上市银行对公房地产贷款不良率平均值为4.8%，较2022年年末上升0.99个百分点。在偿付规矩上，房地产设备贷风险典质较为富余，次第在购房者“保交楼”和供应链应收账款之后，但高于无典质的非标和信用债，其钞票质地与住房销售回款、房企现款流联系度较大。

由于中国事个东谈主无尽连带株连轨制，断供拍卖房屋后需优先偿还贷款，住户爽约成本较高，同期银行房贷以首套房为主，住户住房需求主要体现为刚需和改善性等自主需求，在此基础上惟有不出现无法托福的爽约风险或房价断崖式下降等极点情形，则按揭贷款出现大面积爽约的概率就较为有限。因此，个东谈主按揭贷款钞票质地的中枢是保托福和稳房价。

关于保托福，咫尺各主要省市基本均已确立融资妥洽机制，在该机制下，合适规矩的 “白名单”样式实时取得了资金援助，得志房企合理融资需求，为促进样式建成托福、保 障购房主谈主正当职权、稳固房地产商场发达了积极作用。在房地产融资妥洽机制下，部分脱险房企也有所获益，如碧桂园、融创、金科、绿地、中梁等接续清楚旗下样式被纳入“白名单”情况，但“白名单”项方针条目相对严格，“样式预售资金未被抽挪，或被抽挪的资金已实时收回”条目，使得银行在具体样式放贷上仍会以商场化方式为主，形成增量风险扩张的可能性有限。

据国度监督握住总局清楚，甘休5月16日，买卖银行已审批通过的“白名单”样式贷款金额达9350亿元。甘休8月21日，买卖银行已审批房地产“白名单”样式有5392个，审批通过融资金额近1.4万亿元。“517”四部委会议后，融资妥洽机制落地速率显然加速，在系统性底线念念维及计谋统筹落实下，保托福爽约风险不大。

关于稳房价，咱们中枢体恤的是房价下降若干会击穿住户钞票欠债表，也即面前按揭贷款关于房价波动的承受才智。在地产新政前，新披发贷款的首付比例不低于30%，因此新披发贷款的典质率LTV（贷款余额/房价）不跨越70%。银行的按揭LTV跟着住户还款、贷款本金的减少而下降，亦受到房价波动的影响。

部分银行财务报表清楚了零卖按揭平均LTV信息，甘休2023年年末，招商银行个东谈主按揭LTV比例为32.93%，兴业银行个东谈主按揭LTV比例为43.63%，中信银行个东谈主按揭LTV比例为39%。因此，面前银行个东谈主按揭LTV比例或较低，惟有房价不出现断崖式下降，安全角落较为富余。

银行积极哄骗不良钞票证券加大个东谈主住房典质不良贷款出表力度。关于不良钞票证券化阅历的银行，亦通过钞票证券化方式将按揭出表，有用化解按揭贷款风险。不良贷款钞票援助证券是一类罕见的ABS居品，其基础钞票为贷款五级分类中次级、可疑和亏空类贷款。部分银行清楚了个东谈主按揭不良钞票证券化贬责数据，如建设银行2023年刊行6单个东谈主住房典质贷款不良钞票援助证券，刊行限制为78.82亿元，入池本金限制为160.02亿元，建设银行2023年年底个东谈主住房不良贷款余额为268.24亿元。

比较之下，对公房地产贷款的中枢是房企偿债才智，而房企资金起原主要依赖销售回款。凭据国度统计局的分类，房地产设备投资资金起原有国内贷款、哄骗外资、自筹资金、定金及预收款、个东谈主按揭贷款、其他到位资金和各项应答款七类。从房地产设备各阶段来看，主要分为前端拿地融资、中端设备融资、后端销售回款。

在前端拿地融资方面，2019年，银保监会“23号文”限度房企通过信赖等非标渠谈进 行前端融资，前端加杠杆拿地的方式难合计继，使得房企在拿地阶段主要以自有资金拿地为主。在中端设备融资方面，在地产设备建设阶段，不错通过设备贷、并购贷、刊行债券、非标融资、供应链融资（如险阻游应答工程款）等方式进行融资。在后端销售回款方面，在房企拿到预售许可证后，楼盘可进行预售，并通过定金及预收款、个东谈主按揭贷款等方式回款。

凭据同花顺IFinD数据，2023年房企设备投资资金起原中，国内贷款占比12.24%，自筹资金（包括职权和债券融资）占比32.94%，哄骗外资占比0.04%，定金及预收款占比33.9%，个东谈主按揭占比16.86%。跟着房价上行及融资渠谈收紧，频年来销售回款占比合座呈上行趋势，2023年年末后端销售回款共计占比50.75%。商量到房企资金起原仍主要依赖销售回款、贷款孝敬较少，房企偿债才智和信用规复还根底上依赖于地产销售的企稳。

追溯历史可知，2018年运转信用债爽约房企数目逐年上升，并在2022年插足爽约岑岭，但2023年新增初度爽约房企的数目大幅回落，房地产行业债券爽约限制也在2022年见顶，2023年爽约限制回落，且主要网络在前期也曾脱险的房企上。

那么，债券爽约怎么影响银行钞票质地？房企公开债券爽约并无谓然导致该集团一起贷款被划为不良，银行设备贷不良认定商量多方面身分，包括过时技术、信用记载、还款才智、担保物价值等，此外，在钞票分类新规下，不良钞票的认定还需商量房企在全行业的不良和过时情况（全行业过时90天、比例跨越20%需计为不良）。

跟着计谋的慢慢加码，在底线念念维下，系统性冲击有限。2022年于今，房地产计谋慢慢收缩，从供给侧到发力，到聚焦需求侧，计谋密集落地，具体体咫尺供求关系、房贷利率、融资贷款、地盘商场、楼盘贬责等方面。

2022年11月，“金融十六条”援助房企贷款合理缓期，尔后地产融资三支箭慢慢收缩；2023年1月，东谈主民银行建议确立首套住房贷款利率计谋动态退换机制；2023年7月，中央政事局会议定调“房地产供求关系发生紧要变化”，初度未提“房住不炒”，强调供需关系变化；2023年12月，中央经济会议指出“一视同仁得志合理融资需求”；2024年 1月央行指出，对表率筹办、发展远景细腻的房地产设备企业，可披发筹办性物业贷款用于偿还房地产设备企业联系贷款和公开商场债券；同月住建部召开城市房地产融资妥洽机制部署会议，条目各地针对具体样式，商议并建议可获融资援助的房地产样式名单，随后强调“加速鼓舞城市房地产融资妥洽机制落地成效”；2024年4月政事局会议建议“统接洽议消化存量房产和优化增量住房的计谋步骤”，计谋转向去库存。5月17日，监管部门落地多项计谋举措，“取消寰宇层 面首套住房和二套住房买卖性个东谈主住房贷款利率计谋下限”，“首套房最低首付款比例退换为不低于15%，二套不低于25%”，“竖立3000亿元保险性住房再贷款”。6月7日，国务院总理李强主捏召建国务院常务会议，再次强调“加速构建房地产发展新模式”。

2024年上半年，行业未解脱周期惯性下行，供需关系重构对住户钞票、企业坐蓐、经济发展等多维度连锁影响捏续，房地产行业的基本景色为“去库存、去杠杆”，商场退换在短期内或仍有一定惯性，但跟着地产计谋的鼓舞，降幅有望趋缓。永恒来看，2024年政府责任论述指出“健全风险防控长效机制，完善商品房联系基础性轨制”，房地产行业永恒矫正看法明确，一是扩大保险性住房建设限制，保险与商场并行；二是进行商品房基础性轨制矫正，如预售轨制向现房销售转型，财税轨制矫正，城乡交融提速开释刚需等。二十届三中全会指明下阶段行业发展看法，即“既防风险、又促发展”，为加速新模式构建留有相对富余计谋优化及矫正空间。

中央从上至下高频强调守住不发生系统性风险的底线，动态化解风险，确保金融体系稳固安全，银行郑重、可捏续筹办已上升到国度金融安全层面，关系到经济稳固大局，底线念念维下，系统性冲击有限。

上市银行地产风险敞口评估

在外部本钱补充息争救前，银行可用于给与亏空、招架风险的资源主要有不良贷款减值准备余额、净利润、逾额中枢一级本钱。此外，房地产对公贷款和按揭贷款一般为足额典质，惟有房价不出现断崖式下降导致典质物显赫不及值，均可充分哄骗清收贬责的方式回收不良贷款，清收回收率在悲不雅假定下展望不低于30%。以2024年二季度功绩论述为基准，假定不良亏空率为70%，测算不怜悯形下银行给与亏空的才智：

情形一：开释逾额减值准备金，允许拨备遮蔽率下降到基本法式150%。该情形下，上市银行可给与亏空2.01万亿元，能化解不良贷款占一起贷款的比例为1.68%。

情形二：连接使用一起减值准备余额。该情形下，上市银行可给与亏空5.21万亿元， 能化解不良贷款占一起贷款的比例为4.36%。

情形三：连接使用以前净利润给与亏空。该情形下，上市银行可给与亏空6.3万亿元，能化解不良贷款占一起贷款的比例为5.27%。

情形四：连接使用逾额中枢一级本钱给与亏空。该情形下，上市银行可给与亏空11.77万亿元，能化解不良贷款占一起贷款的比例为9.85%。

经以上测算，上市银行在不依赖外部渠谈的情形下，可用于给与亏空的一起金额达11.77万亿元，在不良亏空率70%的悲不雅假定下，能化解不良贷款占一起贷款的比例为 9.85%，为2024年上半年上市银行不良率的7.89倍。

商量到对公房地产贷款占比较低，据上述统计，仅有4家上市银行对公房地产业贷款占一起贷款的比例超10%，23家银行占比在5%以下，且按揭贷款风险较（现存不良率仅为0.3%），房地产联系风险上升对银行系统合座不良率影响较小，娇傲银行可用于招架风险的资源较为充裕。

如上所述，尽管银行可用于招架风险的资源较为充裕，但房企信用水平规复的不细则性将会带来钞票质地扰动，从而侵蚀银行业盈利才智，因此，通过对潜在不良上升进行测算分析，来评估房地产不良对上市银行功绩的影响。

上市银行对公房地产贷款占比4.59%，其中，国有大行、股份制银行、城商行、农商行对公地产贷款占一起贷款的比例分别为3.77%、6.33%、6.23%、5.54%。假定对公房地产业不良率分别上升1%、3%、5%、10%，针对新发生不良计提拨备比例为25%，税率为25%，以上市银行2023年年报数据为基准，测算对银行净利润负向影响终点于净利润的0.66%、1.99%、3.31%、6.62%。分板块看，对公房地产业贷款风险对国有大行的影响较小，农商行次之，对股份制银行和上市城商行影响相对较大。

中央守住不发生系统性风险底线明确，地产计谋以技术换空间，银行郑重筹办安全底线无忧。但银行板块估值和盈利才智受地产风险压制，后续仍需体恤地产角落变化下的银行预期。面前银行股仍处于深度破净景色，甘休2024年9月9日，银行指数的市净率（合座法）仅为0.51倍，复盘自2022年以来的银行板块走势，商场对地产链的担忧是银行估值的主要压制身分之一，地产链企稳是后续银行钞票质地设备的关节。

（作家为专科投资东谈主士）

本文刊于09月28日出书的《证券商场周刊》